“Dou-lhe uma, dou-lhe duas e dou-lhe três. Vendido!” Será que arrematar num leilão de imóveis uma casa ou um apartamento por um preço até 70% inferior ao de mercado é garantia de um bom negócio? Nem sempre, advertem especialistas consultados pelo Instituto de Longevidade Mongeral Aegon.
“Isso porque não é raro, por exemplo, que o comprador seja surpreendido com cobranças de condomínio e IPTU depois de ter arrematado o bem ou que o proprietário antigo ainda possa alegar direito de não ser despejado”, afirma Douglas Madeira, sócio do escritório Ávila Ribeiro e Fujii Sociedade de Advogados.
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Além disso, acrescenta Bence Pál Deák, advogado especializado em direito imobiliário e que atua na área de arrematações judiciais de imóveis há mais de 25 anos, “quase nunca é possível visitar o imóvel antes de dar o lance”. Isso dificulta, e muito, a avaliação de quanto será dispendido em reformas.
O ideal, ao identificar uma boa oportunidade, é buscar assessoria de um profissional de confiança e, com isso, prevenir dores de cabeça com imprevistos que poderão demandar mais tempo e dinheiro. Mas, como existem regras muito específicas, é preciso, primeiro, entender como funciona essa modalidade.
5 perguntas e respostas sobre leilão de imóveis
O que é um leilão?
É uma maneira de adquirir bens. Só que, diferentemente da compra e venda normal praticada no mercado, a aquisição por leilão não é feita entre as partes. Ou seja, não há um vendedor, um comprador e uma negociação para se chegar ao valor e às condições. Neles, os interessados fazem os lances, em disputa na qual será homologada a melhor oferta.
Quais são os tipos de leilão?
Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais.
Os judiciais são decorrentes de um processo judicial, que pode ser de falência ou trabalhista, ou de execuções fiscais e dívidas de condomínio. Neles, os bens do devedor são penhorados e passam por uma expropriação, sendo que uma das maneiras de se realizar é por meio de leilão.
Os extrajudiciais podem ter diversas origens, como patrimônio de instituições bancárias, de pessoas físicas ou de alienação fiduciária (quando o bem foi dado como garantia de pagamento). Mas, se por um lado há uma enorme vantagem para o credor, há uma desvantagem para o arrematante. Diferentemente das arrematações judiciais, nas quais a posse do imóvel é entregue ao arrematante pelo próprio juiz da ação, no caso da alienação fiduciária é necessário ingressar com processo específico, o que pode resultar em demora e em custos.
Como funcionam os leilões de imóveis?
Os leilões são licitações, nas quais sai vencedor aquele que oferecer o melhor preço ou a melhor oferta. São feitos em duas oportunidades. Na primeira, não se pode aceitar valor inferior ao da avaliação, que deve constar no edital. Se não houver ofertas, os lances começam por um valor mínimo fixado pelo juiz, que normalmente variam entre 40% e 60% do valor da avaliação.
O valor do bem é atribuído por um perito judicial, nomeado por meio de laudo de avaliação. São considerados a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes e a renda que o imóvel pode auferir, entre outros pontos.
No edital, devem constar: valor da avaliação e valor mínimo; dívidas que serão arcadas pelo arrematante (IPTU, condomínio); ocupação; se é judicial ou extrajudicial e matrícula do imóvel.
Como os leilões são divulgados?
Em jornais de grande circulação, que têm seções específicas com os editais, nos sites dos leiloeiros e nos sites dos tribunais. Hoje em dia, tanto a Justiça Estadual quanto a Justiça Federal fazem leilões unificados. Desse modo, na mesma data e no mesmo local são apregoados vários bens leiloeiros registrados nas juntas comerciais, sempre perante a presença de um juiz.
Quem pode e quem não pode participar?
Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão, com algumas exceções previstas no artigo 690-A do Código de Processo Civil, entre elas administradores, curadores, liquidantes, síndicos, testamenteiros e tutores de bens confiados a sua guarda e responsabilidade, bem como juízes e membros do Ministério Público e da Defensoria Pública.
Leilão de imóveis: na ponta do lápis
“O imóvel em leilão costuma ter preços bem abaixo do valor de mercado”, afirma a advogada Claudia Frazão, leiloeira na Frazão Leilões. “Além disso, muitos vendedores são instituições bancárias de grande porte que dão condições de pagamento especiais como desconto para pagamento à vista e crédito imobiliário para pagamento em até 420 meses.”
É o caso do Santander, que, no próximo dia 25, realiza um leilão online conduzido pela Mega Leilões com mais de 60 imóveis localizados em 9 estados: Ceará, Espírito Santo, Maranhão, Minas Gerais, Pará, Paraná, Pernambuco, Rio Grande do Sul e São Paulo. Além da possibilidade de financiamento de 90% em até 420 meses, com taxa de 7,99% ao ano, o arrematante pode dar um imóvel como parte de pagamento.
Crédito: Lovelyday12/Shutterstock
No dia 26 é a vez do Itaú Unibanco leiloar 50 imóveis em 7 estados: Bahia, Goiás, Minas Gerais, Paraná, Rio de Janeiro, São Paulo e Santa Catarina, com lances iniciais entre R$ 62,7 mil e R$ 1,1 milhão. O grande diferencial, afirma Fernando Cerello, da Mega Leilões, é o valor até 70% abaixo do de mercado. Além disso, todos estarão com débitos de IPTU e condomínio quitados e haverá 15% de desconto para pagamento à vista e possibilidades de financiamento.
E qual é o segredo para fazer um bom negócio? "Exige dedicação”, pontua Deák, enumerando três pontos:
- Ler atentamente o edital;
- Pesquisar o valor de mercado do imóvel, sua localização e, se possível, o seu estado de conservação;
- Certificar-se da ocupação, lembrando que, no leilão judicial, o próprio juiz faz a imissão (entrega) na posse; e, no extrajudicial, pode haver necessidade de processo.
“É importante que se tenha atenção ao valor mínimo de lance; à eventual existência ou não de dívidas vinculadas ao imóvel; se está desocupado de pessoas ou não; se o proprietário [que está sofrendo o processo] foi cientificado formalmente sobre o leilão; se há vagas de garagem incluídas ou excluídas do certame; a forma de pagamento do preço da arrematação; e a comissão do leiloeiro, além de eventuais taxas e impostos envolvidos”, detalha Madeira.
Na eventualidade de não ser possível visitar o imóvel, o advogado lembra que “o arrematante assume o risco de se deparar com um imóvel cujo estado de conservação esteja comprometido, com problemas hidráulicos, elétricos e de infraestrutura”. Ele aconselha, nesses casos, a buscar o máximo possível de informações com síndico, porteiro e vizinhos.
Além do preço a ser pago pela arrematação, há a necessidade de o comprador arcar com o Imposto de Transmissão do Bem, chamado de ITBI, que pode chegar a 3%, calculado ou sobre o valor venal ou sobre um valor de referência determinado pela prefeitura, lembra Madeira. O edital do leilão traz também a informação da comissão do leiloeiro, normalmente de 5% sobre o valor da arrematação.
Por fim, explica o advogado, “o imóvel deverá ser registrado no nome do arrematante comprador, o que significa gasto com custas e emolumentos de cartório, variáveis a cada caso, e que pode haver o chamado ganho de capital imobiliário, que gera consequências diretas na forma e valores a serem declarados no Imposto de Renda”.
Depois dessa análise minuciosa, é hora, então, de dar o lance. “Pode ser feito presencialmente ou online, conforme a modalidade do leilão em questão, desde que seja respeitado o incremento mínimo do lote”, finaliza André Zukerman, diretor da Zukerman Leilões, que registrou, nos últimos três anos, um crescimento de 30% nas vendas de imóveis nessa modalidade.
