O momento atual é excelente para quem quer investir em imóveis e, segundo os especialistas, há vários sinais claros de que o mercado está iniciando uma nova onda de expansão que pode durar vários anos.
“Não tenho dúvida de que vale a pena comprar agora”, diz Bruno Gama, CEO da Credihome, plataforma digital de crédito e financiamento imobiliário: “O momento conjuga um preço médio satisfatório a um custo baixo para aquisição”.
Os preços dos imóveis estão estáveis, o que na prática significa estarem depreciados perante a inflação. “Estão bastante abaixo da média mundial, muito aquém da média dos países desenvolvidos e menor do que a média das nações em desenvolvimento. Ou seja, há espaço para que uma recuperação dos preços aconteça em breve”, atesta.
“Imóvel tem uma premissa de ativo seguro e longevo. Mas é preciso entender qual é o momento certo para investir; e a hora é agora”, corrobora Daniel Magalhães, CEO da YMK, consultoria butique de negócios imobiliários.
Segundo Gama, um fator objetivo que define este momento é a recente queda abrupta da taxa de juros – a menor que este mercado já teve em sua história. “Essa forte baixa já foi repassada ao crédito imobiliário, mas é possível que até o começo de 2020 caia mais”, diz.
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Para explicar o impacto disso, ele lembra que, há três anos e meio, a parcela inicial de um financiamento imobiliário de R$ 200 mil era de R$ 2.600 ao mês. “O mesmo valor e condições hoje gera uma parcela de R$ 1.580. Na prática, isso fica no bolso do cliente e facilita a compra de um imóvel”, explica.
Como regra, atualmente, um financiamento habitacional tem de terminar quando o financiado completa 80 anos de idade, lembrando que, no seu falecimento, o crédito em aberto é quitado. “O financiamento médio no Brasil está em 30 anos. Mas, na prática, as pessoas pré-pagam em 8 a 10 anos, na medida em que recebem bonificações, 13º salário ou indenizações”, revela Gama.
Além disso, com as taxas menores, quem pensa em comprar um imóvel deve refletir sobre se ainda vale a pena comprar à vista ou antecipar parcelas do financiamento. Para investir bem, “talvez o correto seja estudar qual poderá ser o valor do imóvel ideal para locar, com boa localização e liquidez”, diz.
“A prestação do financiamento tem de ser menor que o valor de locação. Para uma unidade de R$ 600 mil, os bancos permitem financiar R$ 400 mil, a uma parcela entre R$ 3.000 e R$ 3.500. Assim, é possível que o aluguel custei com sobras as prestações, visto que pode render 1% ao mês. Ou seja, a pessoa compra o imóvel, que ainda vai se valorizar, sem a necessidade de aporte de dinheiro”, ensina.
"A queda dos juros barateia o crédito e torna o investimento em tijolo mais atraente e competitivo em relação aos demais ativos"
“A queda dos juros barateia o crédito e torna o investimento ‘em tijolo’ mais atraente e competitivo em relação aos demais ativos, que estão hoje retornando 0,5% ao mês”, completa Magalhães.
“Estamos em um momento aquecido para tudo que diz respeito a investimento imobiliário. Este mercado vem se diversificando e se sofisticando”, ressalta. É bom recordar que, antigamente, para garantir renda na locação de imóveis, o proprietário tinha de fazer a gestão da sua carteira.
“Hoje, tem construtora que oferece a solução completa, vendendo o ativo, mas assumindo toda a gestão da unidade, que vai da mobília, com enxoval e eletrodomésticos, à divulgação [nos portais de aluguel por temporada] e gestão do hóspede ou inquilino. São estas unidades que estão conseguindo garantir 1% ao mês de rendimento”, afirma. “O investidor ganha mais e só se preocupa em acompanhar on-line a ocupação da sua unidade.”
Investir em imóveis: opções para quem não conhece o mercado
Há também quem aposte em fundos imobiliários. Neles, o gestor é quem escolhe os ativos e não o investidor, que só precisa colocar na ponta do lápis o custo maior da taxa de administração. “Para quem não entende do mercado e não tem uma boa assessoria, esta é uma opção interessante”, diz Magalhães.
Segundo ele, como reflexo da geração millenials, que privilegia muito mais a experiência do que a posse, o inquilino tem assumido um papel cada vez mais relevante nesse mercado imobiliário, que está se reacomodando com base em três grandes atores: a construtoras, o investidor e o usuário (proprietário ou inquilino). “O investidor também tem um perfil mais variado, indo de R$ 50 mil a R$ 10 milhões”, comenta.
Crédito: Thodonal88/Shutterstock
Talvez a maior novidade desse segmento seja a volta de uma modalidade de investimento comum décadas atrás: a Sociedade em Conta de Participação (SCP). Nela, a construtora oferece por volta de 15% do ganho potencial sobre as vendas das unidades para que investidores virem sócios do empreendimento.
Não é uma operação imobiliária propriamente dita e sim empresarial, pois o investidor não carrega o ativo para si e não paga na venda nem o imposto sobre transferência de imóveis (ITBI) nem o sobre o lucro imobiliário, porque, neste caso, o que se tem é a divisão de lucros sobre o empreendimento.
“Esta forma de operação é sofisticada, mas permite um alto nível de alavancagem do capital investido, geralmente a partir de um tíquete de R$ 200 mil”. O sócio “entra” ainda na época de desenvolvimento do empreendimento (o chamado “greenfield”) e costuma “sair” do negócio no lançamento.
"Em pouco tempo, tem um ganho de mais de 40% sobre o valor investido"
“Seis meses antes de lançar, ele compra a R$ 8.000 o metro quadrado, que, no estande, será vendido a R$ 14 mil. Em pouco tempo, tem um ganho de mais de 40% sobre o valor investido”, revela.
Mas ele pode também manter a unidade e ter uma renda mensal. “Imagine comprar por R$ 180 mil um estúdio de 20 m² com alta vocação para locação que, quando pronto, valerá R$ 300 mil e poderá render R$ 3.000 de aluguel ao mês. Significa que aquela conta de 1% ao mês de ganho no aluguel se transforma aqui em mais de 1,5% de lucro”, calcula.
Magalhães conta que, geralmente, os empreendimentos que são oferecidos pelas construtoras nessa modalidade são residenciais compactos de médio e alto padrão de ótima localização ou econômicos em localização privilegiada. “Em ambos os casos, o objetivo é garantir uma boa velocidade de venda, que é o que o investidor precisa.”
